미지급용지(또는 미불용지)란 종전에 시행된 공익사업의 부지로 편입되었으나, 현재까지 보상금이 지급되지 않은 토지를 의미합니다. 단순히 보상이 안 된 토지 전체를 말하는 것이 아니라, 이미 공익사업이 완료된 구역 내에 있으면서 보상이 누락된 사유지가 새로운 공익사업에 다시 편입되어 보상의 대상이 될 때 비로소 미지급용지라고 부릅니다. 주로 도로(공도)로 이용 중이나 사유지인 경우로서, 사도법상 사도등이 아니라 공도로 이용중이면 미지급용지(도로)로 볼 수 있고, 과거 도시가 급격히 성장하면서 발생하여 아직까지도 도로로 개설했음에도 보상되지 않은 토지가 많이 있습니다.
1. 미지급용지로 인정받기 위한 요건
현황 도로라는 이유만으로 미지급용지로 보상대상이 되는 것은 아닙니다. 미지급용지로 인정받기 위해서는 종전 공익사업의 시행결과에도 미보상된 점이 인정되어야 합니다.
- 종전 공익사업의 존재: 과거에 실제로 공익사업이 시행된 부지여야 합니다.
- 보상의 필요성: 단순히 주민들이 스스로 길을 낸 '주민자조사업' 등이 아니라, 법적으로 보상금이 지급될 필요가 있는 공익사업에 의한 것이어야 합니다.
- 보상 미완료: 새로운 사업이 시행되기 전까지 종전 사업에 따른 보상이 완료되지 않았어야 합니다.
2. 미지급용지의 보상
미지급용지는 일반적인 토지 평가와 다른 특수한 기준이 적용됩니다.
- 종전 편입 당시의 이용상황 기준: 현재 도로 등으로 사용되고 있더라도 이를 기준으로 평가하지 않고, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다. 예를 들어, 과거 밭(전)이었던 땅이 보상 없이 도로가 되었다면 '전'으로 평가받습니다. 한편, 과거에 도로로 이용 중인 토지를 지자체가 도로로 개설했다면, 도로의 이용상황을 기준으로 보상받습니다.
현황 도로는 인근 대지나 농경지 가격의 3분의 1 이내로 보상되므로, 과거에 도로였는지 또는 도로 이외의 용도였는지는 보상에 있어 매우 중요합니다. (보상가의 3배 차이)
- 이용상황을 알 수 없는 경우: 당시의 상황을 확인하기 어려울 때는 편입될 당시의 지목과 인근 토지의 이용상황 등을 참작하여 판단하나, 지자체 등은 대부분 현황 도로로서 인근 토지가격의 3분의 1 이내로 보상하는 것이 일반적입니다.
- 개발이익 배제: 종전 사업 및 해당 공익사업의 시행으로 인한 가치 변동(개발이익)은 보상액에서 제외됩니다.
3. 보상받는 방법 및 대응 절차
가. 사업시행자 확인 및 입증자료 준비
미지급용지의 보상의무자를 확인해야하고, 해당 토지가 과거 공익사업에 편입되었다는 사실과 보상을 받지 못했다는 점을 입증해야 하므로, 과거의 지적도, 항공사진, 종전 사업 관련 문서, 지적분할 흔적 등 객관적 자료를 수집해야 합니다.
나. 미지급용지 보상신청 및 고충민원
보상의무자에게 미지급용지 보상신청을 하고, 보상의무자가 미지급용지가 아니라는 이유로 보상불가 회신한 경우에는 국민권익위원회의 고충민원을 활용할 필요가 있습니다. 토지소유자가 보상신청이나 고충민원을 간단히 작성하고, 객관적 자료를 미흡하게 조사하여 신청할 경우에는 보상불가 결정의 가능성이 높으므로, 전문가의 행정적 조력이 필요합니다.
미지급용지 보상신청이나 고충민원 신청 없이 점유관리주체인 지자체를 상대로 임료 상당의 부당이득반환청구소송을 제기하는 경우도 있는데, 사용수익 포기에 관한 자료 수집을 위해 보상신청이나 고충민원을 먼저 진행한 후 부당이득반환청구소송을 제기하는 것이 바람직해보입니다. 부당이득반환청구소송에서 사용수익 포기라는 이유로 패소할 경우에는 재개발사업 등에 의해 현금청산되지 않는 한, 위 토지를 처분하기가 상당히 어려우므로 신중할 필요가 있습니다.
4. 유의사항
- 소유권 변동 여부: 종전 공익사업 편입 이후에 경매 등으로 소유권을 새로 취득한 사람도 미지급용지 보상을 받을 수 있습니다.
- 시효취득 방어: 국가나 지자체가 20년 이상 점유했으므로 자기 땅이라고 주장(시효취득)하는 경우가 있으나, 대법원은 미지급용지에 대해 지자체의 시효취득을 원칙적으로 인정하지 않는 것이 일반적입니다. (타주점유).
- 사실상 취득 토지 주의: 과거에 보상을 완료했으나 서류가실 되어 등기만 개인 명의로 남은 토지는 미지급용지가 아닐 가능성이 큽니다. 이 경우 사업시행자가 보상 증빙 서류를 찾아내면 보상을 받지 못할 수 있습니다.
- 따라서 미리 정보공개청구 등으로 미지급용지에 관한 자료를 수집해서 대응방안을 마련할 필요가 있습니다.
국가나 지자체로부터 세금감면받는 것도 어려운데, 국가나 지자체로부터 이미 도로로 이용 중인 토지에 대한 보상금을 받는 것은 결코 쉽지 않습니다. 또한, 보상받더라도 정당한 보상이 아니라 인근 토지가격의 3분의 1 이내로 감액 보상되는 것이 현실입니다. 또한, 경매로 취득한 사유 도로가 재개발사업에 편입되어 조합원 분양신청 또는 현금청산 절차를 거쳐 처분되는 경우에도, 종전자산 가격을 높이는 것이 유리한데, 이 경우에도 미지급용지 확인 뿐만 아니라 종전 편입당시 이용상황을 확인할 필요가 있습니다.
본 사무소는 미지급용지 보상에 있어 아래와 같은 공법상 규제 사항 등을 조사하여, 미지급용지 도로의 정당한 보상에 행정적 도움을 드리고 있고, 수많은 사례를 성공시킨 실적이 있습니다.
| 현황 도로에 대한 사실조사 분석 내용 | |
| 1. 도로개설원인 | - 지자체의 공공사업 시행여부 - 관습도로·주민자조사업 시행여부 |
| 2. 도로현황 | - 도로 편입 여부 - 도로의 노폭 - 포장개설여부 (아스팔트, 콘크리트, 보도블럭 등) 및 포장시기 등 |
| 3. 도시계획과의 관계 | - 도시계획시설 결정 및 지적고시 등 내역 |
| 4. 지적변동사항 | - 공사 시행 당시 토지 지목 및 이용상황 - 지적분할, 지목변경 사유 및 일자 |
도로를 소유하고 있는데, 아래에 해당하는 경우에는 주저말고 상담요청하시기 바랍니다.
□ 실제 현황이 도로임을 알고 경매,공매,상속,증여,매매 등을 원인으로 취득한 경우
□ 실제 도로이나 스스로 도로포장이나 도로개설을 하지 않은 경우
□ 토지대장상의 지목은 대지등이나 실제 도로로 이용 중인 경우
□ 당초 대지, 전이었으나 토지소유자의 신청 없이 지목이 도로로 변경된 경우
□ 인근주민의 통행으로 자연발생적으로 도로가 된 경우
□ 미불용지, 미지급용지, 미보상용지, 체불용지, 미보상토지, 예정공도
□ 장기미집행 도로계획시설 현황도로 또는 도로부지로 장기간 묶여 있던토지
□ 토지이용계획확인서상에 도로로 지정(저촉)된 토지
