서울 소재 토지의 개별공시지가가 결정공시되었기에, 효과적인 이의신청에 대해 안내하고자 합니다.
1. 서울시 개별공시지가 관련 보도자료
서울 보도자료의 내용은 아래와 같습니다.
□ 서울시가 2026년 1월 1일 기준 개별공시지가를 30일(목) 결정․공시했다. 대상은 개별지 85만 7,493필지며, 가격의 공정성과 균형성을 확보하기 위해 자치구 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳤다.
□ 올해 개별공시지가는 전년 대비 4.90% 상승한 것으로 나타났다.
○ 2025년 개별공시지가는 전년 대비 4.02% 상승한 바 있다.
□ 모든 자치구의 공시지가가 상승한 가운데, 시 평균 변동률(4.90%) 이상으로 상승한 자치구는 7곳으로 ▴용산구(9.20%) ▴성동구(6.52%) ▴강남구(6.30%) ▴서초구(5.82%) ▴마포구(5.35%) ▴광진구(5.28%) ▴영등포구(5.01%) 순으로 높았다.
□ 이에 대해 서울시는 올해 상향 결정된 표준지공시지가의 영향을 받아 개별공시지가 또한 일정 수준 상승했다고 설명했다.
공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 산정된 개별 토지의 단위 면적(㎡)당 적정 가격을 말한다
국토교통부는 지난 1월 ‘2026년도 표준지공시지가’를 결정하였으며, 이를 바탕으로 개별 토지 특성을 조사하고 감정평가사 검증을 거쳐 개별공시지가를 결정했다.
□ 개별지 85만 7,493필지 중 지가가 상승한 토지는 84만 5,872필지(98.6%)이고, 하락한 토지는 2,350필지(0.3%)에 불과했다. 지난해와 공시지가가 같은 토지는 8,144필지(1.0%)이며, 신규토지는 1,127필지(0.1%)로 나타났다.
□ 한편, 서울에서 공시지가가 가장 높은 곳은 명동에 위치한 상업용 토지(중구 충무로1가 24-2)로 나타났다. 해당 토지는 ㎡당 1억 8,840만원(2025년 기준 ㎡당 1억 8,050만원)으로, 2004년부터 23년 연속 최고지가를 이어가고 있다.
○ 서울시 최고지가는 1990년 공시지가 제도가 시행된 이후 2003년까지 명동의 한 은행(중구 명동2가 33-2)이었으나, 2004년 인근 화장품 판매점(중구 충무로1가 24-2)으로 바뀐 바 있다.
○ 한편, 최저지가는 도봉구 도봉동 산30(자연림)으로 ㎡당 6,940원(2025년 ㎡당 6,730원)이다.
□ 개별공시지가는 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr) 또는 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 토지 소재지를 입력하면 조회 가능하다.
□ 개별공시지가에 이의가 있는 경우, 5월 29일(금)까지 정부24(www.gov.kr) 또는 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)를 통해 온라인으로 이의신청서를 제출할 수 있으며, 해당 소재지 구청이나 동주민센터에 우편·팩스 또는 직접 방문하여 제출 가능하다.
□ 이의신청 토지에 대해선 토지 특성 등의 재조사가 이뤄진다. 이후 감정평가사의 검증과 자치구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐, 6월 26일에 조정·공시할 예정이다.
□ 시는 이의신청 기간 동안 감정평가사 상담제도 함께 운영할 계획이다. 감정평가사와 상담을 원할 경우, 서울시 120 다산콜센터로 요청하면 된다.
□ 안대희 서울시 도시공간본부장은 “개별공시지가는 각종 세금 및 복지제도의 기준이 되는 만큼, 시민 생활에 미치는 영향이 크다”라며 “시민께서 신뢰할 수 있는 공시지가 산정을 위해 지속적으로 노력하겠다”라고 말했다.
2. 개별공시지가 재조정을 위한 효과적인 이의신청
토지의 개별공시지가가 지나치게 높아 하향조정을 위해서는 이의신청을 할 수 있는데, 매년 이의신청을 해도 재조정되는 경우는 거의 없습니다. '지나치게 높으니 하향조정해달라'는 읍소 식의 이의신청은 토지의 개별공시지가 산정방식과 무관한 내용이어서 재조정되기 어렵습니다.
개별공시지가가 하향조정될 수 있는 토지특성 오류 사례들을 간략히 소개하면 아래와 같습니다.
- 고저(Elevation) 오류: 실제 토지가 인근 도로보다 현저히 낮거나 높은 ‘저지’ 또는 ‘완경사·급경사’임에도 불구하고 ‘평지’로 조사된 경우 적정가격보다 과다산정될 개연성이 높습니다. 경사도가 15°를 초과하는 급경사지임이 확인되면 가격배율이 크게 하락하여 지가가 하락될 수 있으므로 이를 입증하는 것이 중요합니다.
- 형상(Shape) 오류: 토지의 모양이 불규칙한 ‘부정형’이거나 출입구가 좁은 ‘자루형’임에도 ‘사다리형' 정방형’ 또는 ‘가장형’으로 조사될 경우 과다산정될 개연성이 높습니다. 특히 택지의 경우 형상이 최유효이용에 장애가 될 정도로 심각한 제약을 준다면 ‘부정형’으로 분류되어야 하며, 이는 결정적인 하향 조정 사유가 됩니다.
- 도로 너비 및 접면 오류: 실제로는 자동차 통행이 불가능하거나 매우 좁은 ‘세로(불)’ 또는 ‘맹지’임에도 불구하고, 도면상 도로에 접해 있다는 이유로 ‘소로’나 ‘중로’로 조사된 경우입니다.
- 사실상 폐도나 진출입 불가 도로: 고속국도나 자동차전용도로처럼 실제로 차량 진출입이 불가능한 도로는 ‘도로’에서 제외해야 합니다. 만약 이러한 도로에 접한 것을 근거로 지가가 높게 책정되었다면 이는 명백한 하향 조정 사유입니다. 예컨대 자동차 통행만 가능한 경부고속도로에 접했다고 실제 맹지임에도 광로한면으로 조사한 경우에는 현장조사 없이 도면만으로 도로접면을 잘못조사한 대표적인 예입니다.
- 나지판단의 오류: 주변이 주거지대라는 이유로 실제 농경지나 임야로 사용되는 토지를 ‘주거나지’로 조사한 경우 과다산정될 수 있습니다. 개발 가능성이 희박함에도 불구하고 나지로 분류되어 있다면 실제 이용 상황인 ‘전·답·임야’로 정정하여 지가를 낮추도록 이의신청해야 합니다.
- 일시적 이용상황의 미반영: 공사 중이거나 일시적으로 타 용도로 사용되는 토지를 본래의 용도보다 높은 가치의 용도로 분류한 경우 정정이 필요합니다.
- 도시·군계획시설 저촉 누락: 도로, 공원 등 도시계획시설에 저촉된 토지는 이용에 큰 제약을 받으므로 ‘저촉률’에 따른 감가가 반드시 적용되어야 합니다. 만약 계획시설 지정 면적이 전체의 10%를 초과함에도 감가가 누락되었다면 이는 결정적인 오류입니다.
- 기타 제한구역의 반영 미흡: 개발제한구역, 상수원보호구역, 비오톱(Biotope) 등 개별법에 의한 규제 사항이 토지특성조사표에 정확히 기재되었는지 확인해야 합니다.
- 철도·고속국도 등과의 거리: 소음과 진동을 유발하는 철도나 고속도로 경계로부터 50m~500m 이내에 위치한 토지는 감가 배율을 적용받아야 합니다.
- 폐기물처리 및 위험시설: 쓰레기 소각장, 폐수처리장, 또는 옥외 변전소 등이 인접해 있음에도 거리에 따른 감가가 반영되지 않았다면 지가 하향 조정을 강력히 주장할 수 있습니다
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