정함

미지급용지(미불용지) 도로 보상

cornerstone04 — Tue, 2 Jun 2026 15:04:48 +0900

미지급용지(또는 미불용지)란 종전에 시행된 공익사업의 부지로 편입되었으나, 현재까지 보상금이 지급되지 않은 토지를 의미합니다. 단순히 보상이 안 된 토지 전체를 말하는 것이 아니라, 이미 공익사업이 완료된 구역 내에 있으면서 보상이 누락된 사유지가 새로운 공익사업에 다시 편입되어 보상의 대상이 될 때 비로소 미지급용지라고 부릅니다. 주로 도로(공도)로 이용 중이나 사유지인 경우로서, 사도법상 사도등이 아니라 공도로 이용중이면 미지급용지(도로)로 볼 수 있고, 과거 도시가 급격히 성장하면서 발생하여 아직까지도 도로로 개설했음에도 보상되지 않은 토지가 많이 있습니다.

1. 미지급용지로 인정받기 위한 요건

현황 도로라는 이유만으로 미지급용지로 보상대상이 되는 것은 아닙니다. 미지급용지로 인정받기 위해서는 종전 공익사업의 시행결과에도 미보상된 점이 인정되어야 합니다.

종전 공익사업의 존재: 과거에 실제로 공익사업이 시행된 부지여야 합니다.
보상의 필요성: 단순히 주민들이 스스로 길을 낸 '주민자조사업' 등이 아니라, 법적으로 보상금이 지급될 필요가 있는 공익사업에 의한 것이어야 합니다.
보상 미완료: 새로운 사업이 시행되기 전까지 종전 사업에 따른 보상이 완료되지 않았어야 합니다.

2. 미지급용지의 보상

미지급용지는 일반적인 토지 평가와 다른 특수한 기준이 적용됩니다.

종전 편입 당시의 이용상황 기준: 현재 도로 등으로 사용되고 있더라도 이를 기준으로 평가하지 않고, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다. 예를 들어, 과거 밭(전)이었던 땅이 보상 없이 도로가 되었다면 '전'으로 평가받습니다. 한편, 과거에 도로로 이용 중인 토지를 지자체가 도로로 개설했다면, 도로의 이용상황을 기준으로 보상받습니다.

현황 도로는 인근 대지나 농경지 가격의 3분의 1 이내로 보상되므로, 과거에 도로였는지 또는 도로 이외의 용도였는지는 보상에 있어 매우 중요합니다. (보상가의 3배 차이)

이용상황을 알 수 없는 경우: 당시의 상황을 확인하기 어려울 때는 편입될 당시의 지목과 인근 토지의 이용상황 등을 참작하여 판단하나, 지자체 등은 대부분 현황 도로로서 인근 토지가격의 3분의 1 이내로 보상하는 것이 일반적입니다.
개발이익 배제: 종전 사업 및 해당 공익사업의 시행으로 인한 가치 변동(개발이익)은 보상액에서 제외됩니다.

3. 보상받는 방법 및 대응 절차

가. 사업시행자 확인 및 입증자료 준비

미지급용지의 보상의무자를 확인해야하고, 해당 토지가 과거 공익사업에 편입되었다는 사실과 보상을 받지 못했다는 점을 입증해야 하므로, 과거의 지적도, 항공사진, 종전 사업 관련 문서, 지적분할 흔적 등 객관적 자료를 수집해야 합니다.

나. 미지급용지 보상신청 및 고충민원

보상의무자에게 미지급용지 보상신청을 하고, 보상의무자가 미지급용지가 아니라는 이유로 보상불가 회신한 경우에는 국민권익위원회의 고충민원을 활용할 필요가 있습니다. 토지소유자가 보상신청이나 고충민원을 간단히 작성하고, 객관적 자료를 미흡하게 조사하여 신청할 경우에는 보상불가 결정의 가능성이 높으므로, 전문가의 행정적 조력이 필요합니다.

미지급용지 보상신청이나 고충민원 신청 없이 점유관리주체인 지자체를 상대로 임료 상당의 부당이득반환청구소송을 제기하는 경우도 있는데, 사용수익 포기에 관한 자료 수집을 위해 보상신청이나 고충민원을 먼저 진행한 후 부당이득반환청구소송을 제기하는 것이 바람직해보입니다. 부당이득반환청구소송에서 사용수익 포기라는 이유로 패소할 경우에는 재개발사업 등에 의해 현금청산되지 않는 한, 위 토지를 처분하기가 상당히 어려우므로 신중할 필요가 있습니다.

4. 유의사항

소유권 변동 여부: 종전 공익사업 편입 이후에 경매 등으로 소유권을 새로 취득한 사람도 미지급용지 보상을 받을 수 있습니다.
시효취득 방어: 국가나 지자체가 20년 이상 점유했으므로 자기 땅이라고 주장(시효취득)하는 경우가 있으나, 대법원은 미지급용지에 대해 지자체의 시효취득을 원칙적으로 인정하지 않는 것이 일반적입니다. (타주점유).
사실상 취득 토지 주의: 과거에 보상을 완료했으나 서류가실 되어 등기만 개인 명의로 남은 토지는 미지급용지가 아닐 가능성이 큽니다. 이 경우 사업시행자가 보상 증빙 서류를 찾아내면 보상을 받지 못할 수 있습니다.
따라서 미리 정보공개청구 등으로 미지급용지에 관한 자료를 수집해서 대응방안을 마련할 필요가 있습니다.

국가나 지자체로부터 세금감면받는 것도 어려운데, 국가나 지자체로부터 이미 도로로 이용 중인 토지에 대한 보상금을 받는 것은 결코 쉽지 않습니다. 또한, 보상받더라도 정당한 보상이 아니라 인근 토지가격의 3분의 1 이내로 감액 보상되는 것이 현실입니다. 또한, 경매로 취득한 사유 도로가 재개발사업에 편입되어 조합원 분양신청 또는 현금청산 절차를 거쳐 처분되는 경우에도, 종전자산 가격을 높이는 것이 유리한데, 이 경우에도 미지급용지 확인 뿐만 아니라 종전 편입당시 이용상황을 확인할 필요가 있습니다.

본 사무소는 미지급용지 보상에 있어 아래와 같은 공법상 규제 사항 등을 조사하여, 미지급용지 도로의 정당한 보상에 행정적 도움을 드리고 있고, 수많은 사례를 성공시킨 실적이 있습니다.

현황 도로에 대한 사실조사 분석 내용
1. 도로개설원인	- 지자체의 공공사업 시행여부 - 관습도로·주민자조사업 시행여부
2. 도로현황	- 도로 편입 여부 - 도로의 노폭 - 포장개설여부 (아스팔트, 콘크리트, 보도블럭 등) 및 포장시기 등
3. 도시계획과의 관계	- 도시계획시설 결정 및 지적고시 등 내역
4. 지적변동사항	- 공사 시행 당시 토지 지목 및 이용상황 - 지적분할, 지목변경 사유 및 일자

도로를 소유하고 있는데, 아래에 해당하는 경우에는 주저말고 상담요청하시기 바랍니다.

□ 실제 현황이 도로임을 알고 경매,공매,상속,증여,매매 등을 원인으로 취득한 경우
□ 실제 도로이나 스스로 도로포장이나 도로개설을 하지 않은 경우
□ 토지대장상의 지목은 대지등이나 실제 도로로 이용 중인 경우
□ 당초 대지, 전이었으나 토지소유자의 신청 없이 지목이 도로로 변경된 경우
□ 인근주민의 통행으로 자연발생적으로 도로가 된 경우
□ 미불용지, 미지급용지, 미보상용지, 체불용지, 미보상토지, 예정공도
□ 장기미집행 도로계획시설 현황도로 또는 도로부지로 장기간 묶여 있던토지
□ 토지이용계획확인서상에 도로로 지정(저촉)된 토지

토지 등 수용사실확인서 (수정)발급 안내

cornerstone04 — Tue, 2 Jun 2026 14:24:09 +0900

토지건물이 수용(협의)되어 보상되는 경우에는 보상금이 적정한지뿐만 아니라, 세금도 반드시 고려해야 하는데, 부동산 관련한 세금(양도소득세, 대체취득 시의 취득세, 부가가치세)의 구체적 사항은 담당세무사님 또는 국세청 등에 문의해야 하나, 문의시 필요한 사항에 대해 안내하오니 참고하시기 바랍니다.

토지건물에 대해 사업시행자 제시 협의 보상금을 수령하는 경우, 또는 그 협의 보상금이 지나치게 저가보상이어서 증액불복절차를 거쳐 수용재결 보상금에 이어 이의재결 추가 증액금을 수령하는 경우에 양도소득세 신고대상인지 확인해야 하고, 양도소득세 신고 대상인 경우에는 양도소득세 감면을 위해 토지 등 수용사실 확인서 발급을 요청해야 합니다.

1. 양도소득세 감면을 위한 토지 등 수용사실 확인서 발급

조세특례제한법에 따라 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 「공공주택 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면하도록 규정하고 있으므로,

토지 등 보상으로 인해 양도소득세 신고 대상인 경우에는 담당세무사님 등에게 문의하시고, 세금감면을 위해서는 토지 등 수용사실확인서를 발급받아 담당 세무사님에게 전달해야 합니다.

양도소득 과세표준을 양도일(수용재결 보상금 지급일 또는 공탁일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고하고, 양도소득세를 납부해야 하는데, 양도소득세 과세표준 신고를 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하지 않은 경우 국세기본법 제47조의 2에 따라 가산세가 부과되므로 양도소득세 계산, 각종 공제, 양도소득세액 감면대상, 확정신고 등 세금 관련 사항은 담당세무사 또는 주소지 관할 세무서에 직접 반드시 문의하시기 바랍니다.

양도소득세 감면을 위한 토지 등 수용사실확인서는 협의 성립 이후, 또는 수용개시일 이후 사업시행자에게 요청하는데, 구비서류는 소유자 신분증 사본이고, 대리인 신청 시 소유자 인감도장 및 인감증명서 1부와 위임장 1부, 대리인 신분증 사본이 일반적입니다. 지자체 등이 아니라 민간 사업시행자가 시행하는 공익사업의 경우에도 수용사실확인서 발급이 가능하므로, 재개발조합, 민간 사업시행자 등 보상금 지급주체에게 문의하시면 됩니다.

2. 토지수용 등으로 인한 대체취득시 취득세 감면을 위한 토지 등 수용사실 확인서

현지인으로서 보상금을 마지막으로 받은 날(현금 수령시에는 보상금을 마지막으로 받은 날, 재결 공탁 시에는 공탁일)로부터 1년 이내(직접 경작할 목적으로 취득하는 농지의 경우 2년 이내)에 이를 대체할 지역에서 부동산 등을 취득한 때에는 지방세특례제한법 제73조에 따라 보상금의 범위 이내에서 새로이 취득하는 부동산 등의 취득세는 부과되지 않습니다.

대체취득 비과세 적용은 수용된 분과 대체취득한 분이 동일해야 적용받을 수 있으며, 대체취득에 대한 취득세를 비과세 받으려 하는 경우에는 과세기관(행정관청)에 토지 등의 수용확인서를 제출하여야 합니다. (대체취득 비과세와 관련하여, 취득세는 보통 등기신청시 법무사를 통해 진행되므로, 세무사 또는 법무사를 통해 취득세 과세기관에 감면 또는 비과세 되는지 문의하시기 바랍니다.)

지방세특례제한법상 부재 부동산 소유자가 아닌 자로서 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내에 수용 또는 보상받은 부동산을 대체할 부동산을 취득한 경우 대체 부동산에 대한 취득세를 감면받기 위해서는 사업시행자로부터 수용확인서를 발급받아 취득세 납부 신고 시 이를 함께 제출해야 합니다.

대체 취득 부동산 등의 취득세 감면신청은 대체취득 부동산에 대한 매매계약 체결 → 토지수용확인서발급신청(사업시행자)→ 취득세감면신청(관할 지자체)의 절차를 거치는데, 수용사실확인서 발급시 매매계약서의 계약자와 보상대상자가 일치해야 함을 유의해야 합니다.

토지수용확인서는 대체취득 시 보상금액의 범위 내에서 금액을 분할하여 발급받으실 수 있으나, 수용확인서를 분실한 경우 재발급이 불가하오니 보관에 유의해야 합니다.

토지등 수용사실확인서 발급과 관련하여 문의가 많은데, 결국 세금감면을 위한 것이므로 담당세무사님에게 문의하시고, 발급은 사업시행자에게 요청하시면 됩니다.

참고로 건물의 일부가 수용보상된 경우 건물 보상금에는 잔여 건축물 보수비용도 포함되어 있으므로, 사업시행자에게 건물 등 지장물 보상의 세부내역을 구분해서 발급요청하시면 됩니다.

공동주택가격(아파트, 연립, 다세대) 이의신청

cornerstone04 — Mon, 1 Jun 2026 09:53:36 +0900

공동주택가격 하향 조정을 위한 이의신청서를 효과적으로 작성하려면, 단순히 가격이 높다는 주장보다는 가격 산정의 근거가 되는 구체적인 요인들에 대해 오류를 지적하고 이를 증빙하는 것이 중요합니다.

1. 객관적인 특성조사

조사자가 세대별 특성을 조사할 때 잘못 파악한 부분이 있는지 확인하여 기술해야 합니다.

* 개별 특성 오류: 층 및 위치는 공동주택 가격에 영향을 미치는 것이 현실이고, 잘못 조사된 경우에는 공동주택 가격이 과다 또는 과소 산정될 수 있으므로, 실제 층수와 공부상 층수가 다른 경우, 혹은 향, 조망, 소음, 일조 등의 환경적 요인이 잘못 조사된 경우를 찾아내야 합니다.

* 환경 저해 요인: 예를 들어, 인근에 도로가 있어 소음이 심함에도 불구하고 '소음 없음'으로 평가되었거나, 조망권 침해 요소가 있음에도 적절히 보정되지 않은 경우를 확인하여 이의신청할 필요가 있습니다.

* 공부상 오류:전용면적, 대지지분 등 기초 정보가 잘못 기재되어 가격이 산정된 경우도 조정 대상이 됩니다.

2. 인근 주택과의 가격 불균형

공시가격은 인근 지역 및 단지 내 유사 세대와의 균형성이 매우 중요하게 취급됩니다. 공동주택은 독립하여 개별적으로 거래되는 것이 아니라 인근 유사 공동주택 가격에 영향을 서로 주고받아 형성되기 때문입니다. 예컨대 동일한 공동주택 내에서 301호가 3억에 거래되었다면 바로 옆집인 302호는 301호의 거래가격에 영향을 받아 비슷한 수준으로 거래됩니다. 따라서 유사 공동주택 가격과의 균형이 왜곡(지나치게 높거나 낮은 경우)이 있는지 확인할 필요가 있습니다.

*비교 사례 활용: 단지 내 동일 평형 내에서 나의 세대보다 효용(조망, 향 등)이 더 좋은 세대보다 내 집의 공시가격이 높게 책정되었다면, '인근 주택 공시가격과의 심한 불균형'에 대해 기재할 필요가 있습니다.

* 격차율 분석:층별 등급이나 향별 효용비가 시장 상황에 비해 과하게 높게 적용되었음을 지적하는 것도 효과적입니다.

3. 시세 및 시세변동률 분석

공시가격은 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격(정상적인 거래 가능 가격)을 기준으로 산정되므로, 투기적 요소, 미실현 이익 등을 반영한 인근 거래사례의 가격을 반영하여 산정되었는지 확인할 필요가 있습니다.

* 호가 배제: 만약 공시가격이 실거래가가 아닌 일시적인 매도 호가 위주로 산정되었다면, 이를 지적하고 정상적인 거래 사례를 증빙으로 제출해야 합니다.

* 특수 사정 거래: 시세 산정의 근거가 된 사례가 담합이나 특수한 사정이 개입된 부적정 거래였다면 이를 명시하여 조정을 요구할 수 있습니다.

4. 산정 기초자료(등급 정보) 활용

효과적인 반박을 위해서는 우선 공동주택 가격을 어떻게 산정했는지 내용을 알아야 하므로, 정보공개청구를 통해 본인 세대의 층·향 등급 정보 및 가격산정내용을 먼저 확보할 필요가 있습니다. 확보된 자료에서 나의 세대가 단지 내 동일 평형 중 몇 등급에 해당하는지 확인하고, 실제 주거 여건에 비해 등급이 높게 책정되었다고 판단되면 이를 이의신청 사유로 삼을 수 있습니다.

5. 증빙 서류 첨부
이의신청 시에는 주장을 뒷받침할 수 있는 증명 서류를 반드시 첨부해야 합니다.

* 현장 상황을 보여주는 사진(조망 저해, 소음 유발 시설 등), 인근 유사 물건의 실거래가 자료, 또는 가격 산정의 오류를 입증할 수 있는 기타 참고자료를 함께 제출하는 것이 좋습니다.

우동3구역 재개발 사업 보상계획 안내

cornerstone04 — Thu, 28 May 2026 14:42:30 +0900

해운대구 우동3구역 주택재개발정비사업에 관한 보상계획이 공고되었기에, 현금청산자와 임차영업자를 위해 안내합니다. 특히 임차영업자분들은 영업(휴업)손실 보상금을 수령하게 되는데, 아래 사항을 조사하고, 영업손실 보상에 관한 자료를 제출하시기 바랍니다. 영업자료 없이 조합이 임의로 영업손실보상액을 산정할 수 없으므로, 영업이익 등에 관한 자료를 제출하되, 구태여 제출할 필요가 없는 불리한 자료는 제외함이 타당해보입니다.

영업손실 보상을 위한 조사사항 및 자료

- 업종, 영업장 소재지 및 규모, 배후지
- 관계법령의 규정에 의한 영업요건 및 인․허가 여부 등
- 영업개시일 및 영업내역
- 영업이익에 관한 사항(손익계산서 등 영업 손익에 관련 증빙서류)
- 고정자산 및 재고자산 등 영업자산에 관한 사항.
- 영업을 하고 있는 자(인허가상 명의자 등)
- 종업원 및 인건비에 관한 사항
-영업의 폐지 및 축소여부, 휴업기간, 영업시설의 이전, 임시영업소의 설치여부 등 기타 영업보상에 필요한 사항

보상계획 공고 이후에 사업시행자인 조합은 분양신청을 하지 않는 현금청산자와 임차영업자에게 손실보상금을 제시하여 협의를 요청하는데, 조합 제시 보상금이 지나치게 작은 경우로서 증액불복절차를 진행하거나, 증액 취지의 의견서나 이의신청서, 또는 영업손실보상에 관한 의견서(보상제외 또는 저가보상)를 작성제출함에 있어 행정적 도움이 필요한 경우 또는 현금청산 또는 영업손실보상 등에 대해 문의가 있는 경우 상담요청하시기 바랍니다.

3. 개별공시지가 정정제도 (2) 정정의 효과

cornerstone04 — Wed, 27 May 2026 15:32:57 +0900

개별공시지가가 뒤늦게 정정되면 이미 낸 세금은 어떻게 될까?

많은 분들이 개별공시지가에 대해 “이미 결정·공시가 끝났으니 이제는 바꿀 수 없다”고 생각하십니다. 특히 재산세, 상속세, 증여세, 양도소득세 등을 이미 납부한 경우라면 더더욱 그렇게 생각하는 경우가 많습니다.

그런데 실제 실무에서는 이미 세금을 납부한 이후에도 개별공시지가의 산정오류가 발견되어 뒤늦게 정정되는 사례가 적지 않습니다. 그리고 이렇게 정정된 개별공시지가는 단순 참고자료가 아니라 과거 시점까지 영향을 미치기 때문에, 세금이 다시 계산되거나 환급문제가 발생하기도 합니다.

특히 개별공시지가 의견제출이나 이의신청은 당해연도 공시지가를 조정해달라는 절차인 반면, 개별공시지가 정정은 최근 수년간 이미 공시된 가격 자체의 오류를 바로잡는 절차라는 점에서 차이가 큽니다.

실제로 토지특성 조사 오류, 표준지 선정 오류, 용도지역 반영 오류 등이 발견되어 공시지가가 크게 조정되는 경우도 있습니다.

이에 개별공시지가가 정정되었을 때 어떤 효과가 발생하는지, 그리고 개별공시지가가 난데없이 불리하게 상향정정된 경우에는 어떻게 대응해야 하는지를 설명드리겠습니다.

1. 개별공시지가 정정의 효과 (공시기준일에의 소급)

개별공시지가 정정은 단순히 숫자를 수정하는 의미가 아니라 법적으로는 “당초 잘못된 개별공시지가 결정을 취소하고 새로운 개별공시지가를 다시 결정하는 행위”에 해당합니다. 즉, 처음 결정된 공시지가 자체가 위법하거나 오류가 있었기 때문에 이를 바로잡는 새로운 행정처분이라고 이해할 수 있습니다.

그래서 개별공시지가를 정정하려면 단순 내부수정만으로 끝나는 것이 아니라, 처음 공시지가를 결정할 때처럼 반드시 “정정공고” 절차를 거쳐야 효력이 발생합니다. 실무상 시·군·구청이 정정공고를 하게 되면, 기존 공시지가는 효력을 상실하고 새롭게 정정된 공시지가가 효력을 갖게 됩니다. 그런데 여기서 가장 중요한 부분은 바로 “소급효”입니다.

정정된 개별공시지가는 단순히 장래에만 적용되는 것이 아니라, 원래의 공시기준일 시점으로 소급하여 효력이 발생하는 것이 일반적입니다. 예를 들어 2023년도 개별공시지가가 잘못 산정되었고, 2026년에 뒤늦게 정정되었다고 하더라도, 정정된 가격은 2023년 공시기준일에 소급하여 적용되는 것입니다. 이 때문에 이미 부과되었던 재산세, 상속세, 증여세, 부담금 등도 다시 계산될 수 있습니다.

만약 공시지가가 하향정정되었다면 과다납부한 세금 환급 문제가 생길 수 있고, 반대로 상향정정되었다면 추가 과세 문제가 발생할 수도 있습니다.

특히 과세처분은 당시 유효한 개별공시지가를 기준으로 이루어지는데, 그 기준 자체가 나중에 경정되었다면 과세처분 역시 정정된 공시지가에 맞추어 다시 이루어져야 한다는 것이 일반적입니다.

한편 실무상 중요한 부분이 하나 더 있습니다.

간혹 행정청이 내부적으로만 정정해놓고 정정공고 절차를 제대로 거치지 않는 경우가 있는데, 이런 경우에는 정정 자체의 효력이 인정되지 않을 가능성이 있습니다. 즉 정정공고 없이 수정된 공시지가를 기준으로 세금을 부과했다면, 그 과세처분 자체가 위법하다고 다툴 여지도 생길 수 있습니다. 그래서 “정정 자체가 적법하게 이루어졌는지”, “정정공고 절차를 거쳤는지”도 함께 검토해야 하는 경우가 많습니다.

2. 개별공시지가가 유불리하게 정정공고 된 경우의 대응 방안

개별공시지가 정정이 항상 토지소유자에게 유리하게만 이루어지는 것은 아닙니다. 실제로는 토지특성이 변경되었거나 기존 산정이 지나치게 낮게 되어 있었다는 이유로 오히려 공시지가가 상향정정되는 경우도 존재합니다. 특히 토지 분할, 합병, 지목변경 등이 발생한 경우에는 토지특성이 달라졌다는 이유로 지자체가 직권으로 공시지가를 수정하는 사례도 있습니다. 문제는 이렇게 뒤늦게 공시지가가 상향정정되면 이미 끝난 줄 알았던 세금 문제가 다시 발생할 수 있다는 점입니다.

개별공시지가가 당초보다 높게 직권정정된 경우 - 이의신청

실무에서 자주 문제되는 사례 중 하나가 바로 증여세 문제입니다. 예를 들어 토지소유자가 증여 당시 공시된 개별공시지가를 기준으로 증여세를 신고·납부했는데, 이후 행정청이 “당초 공시지가가 오류로 인해 과소 산정되었다”며 개별공시지가를 상향정정하는 경우가 있습니다. 그러면 세무서는 정정된 개별공시지가를 기준으로 다시 증여세를 부과하는 경우가 있는데, 토지주(납세자) 입장에서는 굉장히 억울하게 느껴질 수 있습니다.

하지만 일반적으로는 정정된 개별공시지가를 소급 적용하여 과세하더라도 위법하지 않다는 것이 일반적입니다. 즉 법원이나 조세심판 실무에서는, 행정청이 위법하거나 잘못된 공시지가를 바로잡는 것은 법률적합성을 회복하기 위한 것이므로, 납세자의 신뢰보다 우선한다고 판단하는 경향이 있습니다.

물론 납세자 입장에서는 억울할 수 있습니다.

당초 개별공시지가를 신뢰하여 세금을 납부했는데, 나중에 행정청이 스스로 오류를 수정하면서 그 부담을 납세자에게 전가하는 것처럼 보이므로 억울할 수 있으나, 행정 실무와 판례의 일반적인 흐름은 “위법한 공시지가를 시정하는 공익적 필요성이 더 크다”는 입장에 가깝습니다. 따라서 개별공시지가가 상향정정된 경우에는 단순히 세금부과만 다투기보다는, 우선 정정된 개별공시지가 자체가 적정하게 산정되었는지를 먼저 검토하는 것이 매우 중요합니다.

즉 아래와 같은 절차가 필요합니다.

개별공시지가 산정조서 정보공개청구
표준지 선정 적정성 검토
토지특성 조사 오류 검토
토지가격비준표 적용 적정성 검토
이의신청 또는 의견제출
필요시 행정심판 또는 행정소송 검토

특히 실무에서는 “정정되었다”는 사실만 보고 포기하는 경우가 많은데, 실제로 정정된 공시지가 자체에도 오류가 발견되는 경우가 적지 않습니다. 예를 들어 도로조건이나 용도지역, 토지이용상황 등이 잘못 조사되어 오히려 과도하게 상향정정된 사례도 존재합니다. 그래서 반드시 개별공시지가 산정자료를 확보하여 정정의 근거를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

또 하나 실무상 중요한 부분은 양도소득세 문제입니다. 납세자가 기존 개별공시지가를 기준으로 양도소득세 예정신고와 자진납부를 마친 후, 뒤늦게 개별공시지가가 경정되는 경우가 있습니다. 이와 관련하여 판례 중에는 “만약 경정된 개별공시지가가 처음부터 공시되었다면 납세자가 그 기준으로 예정신고를 했을 것”이라는 점을 고려하여, 예정신고납부세액공제 부분도 다시 반영해야 한다고 본 사례가 있습니다. 즉 단순히 세액만 다시 계산하는 것이 아니라, 예정신고납부세액공제와 같은 세부 항목까지 다시 검토해야 할 수 있다는 의미입니다.

따라서 개별공시지가 정정으로 인해 세금 문제가 발생한 경우에는 단순히 공시지가만 볼 것이 아니라, 실제 세액 산정과 공제 적용까지 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다. (세액 산정과 공제 적용은 담당세무사님과 상담하시기 바랍니다.)

특히 과거 공시지가의 오류로 인해 세금이나 부담금 문제가 발생했거나, 반대로 상향정정으로 추가 과세 문제가 생긴 경우에는 정보공개청구와 산정자료 분석이 매우 중요하므로, 개별공시지가 정정 및 대응과 관련하여 구체적인 검토가 필요하시면 상담을 통해 확인해보시기 바랍니다.

용산 국제업무지구 도시개발사업 수용재결 신청 열람공고 안내

cornerstone04 — Wed, 27 May 2026 11:56:32 +0900

서울특별시고시 제2024-577호(2024.11.28.)로 도시개발구역 지정 및 개발 계획이 수립되고, 서울특별시고시 제2025-639호(2025.11.20.)로 실시계획 인가된 용산국제업무지구 도시개발사업에 대하여, 구역 내 저촉·편입되는 토지 등에 수용 재결 신청이 있어 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률』 제31조 및 같은법시행령제15조제2항규정에의거 아래와같이 열람공고되었으나, 수용대상이 되는 토지주와 지장물 소유자 및 의견이 있는 관계인은 열람 기간 내에 용산구 도시계획과에 서면으로 의견을제출하시기 바랍니다. 2026년 4월 20일

1. 사업 개요

-명 칭:용산국제업무지구 도시개발사업

- 시행방식 : 수용, 사용방식

- 위 치:서울특별시 용산구 한강로3가 40-1번지 일대(약 45.6만㎡)

- 사업시행자 : 한국철도공사(대전광역시 동구 중앙로 240) 서울주택도시개발공사(서울특별시 강남구 개포로 621)

2. 수용재결에 관한 사항- 재결 신청 주체 : 사업시행자(서울주택도시개발공사)

3. 공고방법 : 용산구청 홈페이지 게시판

4. 수용대상 및 열람사항 : 열람장소에비치된재결신청서및관계서류사본참조

5. 열람기간 : 2026. 4. 20. ~ 2026. 5. 4.

6. 열람장소 : 용산구청 도시계획과(재결신청서 및 관계서류 사본)

7. 의견제출처 : 서울특별시 용산구청 도시계획과 (서울시 용산구 녹사평대로 150(이태원동), ☎02-2199-7422)

8. 의견제출방법 : 의견제출처 방문 또는 우편(열람기간 내 도착분)

9. 기 타:열람기간 이후에는 의견서를 제출할 수 없습니다

수용재결 신청이란 (보상대상자의 대응)

사업시행자가 수용재결을 신청하면 관할 토지수용위원회는 그 신청 서류의 사본을 토지 소재지 시·군·구에 송부하여 14일 이상 공고 및 열람하도록 하며, 토지소유자 등 보상대상자는 이 기간 내에 의견서를 제출할 수 있습니다.

보상대상자가 정당한 보상을 받기 위해 의견서에 담아야 할 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 토지 및 물건조서 내용의 오류 정정

사업시행자가 작성한 토지·물건조서의 내용에 이의가 있는 경우 이를 구체적으로 지적해야 합니다.

현실적 이용상황: 공부상 지목과 달리 가격시점(기준시점) 당시의 현실적인 이용 상황이 제대로 반영되지 않았다면 이를 명시하여 실제 현황대로 평가받아야 합니다.
면적 차이: 공부상 면적과 실측 면적에 차이가 있는 경우, 실측 면적을 기준으로 보상이 이루어지도록 의견을 낼 수 있습니다.
누락 지장물: 건축물, 수목(나무), 공작물 등 보상 대상 물건이 조서에서 누락되었다면 그 종류, 구조, 규격, 수량을 상세히 적어 추가 보상을 요구해야 합니다.

2. 손실보상금 증액 요구

사업시행자가 제시한 보상액이 낮다고 판단되는 경우 그 부당성을 주장할 수 있습니다.

단순히 "보상금이 저렴하다"는 주장뿐만 아니라, 대상 토지의 개별적인 특성이나 주변 거래 사례 등을 근거로 보상액 증액을 요구할 수 있습니다.

3. 보상 대상 포함 여부 다툼

영업보상(임차 영업 포함)에서 제외된 경우, 자신이 적법한 보상 대상자임을 입증하는 의견을 제출할 수 있습니다.

영업 손실: 실제 영업을 하고 있음에도 보상 대상에서 무허가건축물, 사업인정 고시 후 영업 등으로 제외되었다면 관련 증빙 자료와 함께 보상을 요구할 수 있습니다.
이주대책 및 이전비: 주거이전비, 이사비 등 부수적인 손실보상이 누락된 경우에도 재결 신청 과정에서 의견을 개진할 수 있습니다.

의견 제출의 효과 제출된 의견은 토지수용위원회에서 검토 및 사실조사를 거치게 되며, 위원회는 보상대상자의 주장에 대한 당부를 재결서의 '이유' 부분에 명시하여 주문의 정당성을 확보하고 이해관계인의 절차 참여 기회를 보장하고 있습니다.

의견서 작성 등에 행정적 조력이 필요한 경우 상담요청하시기 바랍니다.

3. 개별공시지가의 정정제도 (1) 정정사유 및 절차

cornerstone04 — Wed, 27 May 2026 11:18:11 +0900

토지의 개별공시지가가 잘못산정되었다면 즉 적정가격보다 과다산정될 경우에는 이미 낸 세금도 돌려받을 수 있습니다. 토지를 보유하고 계신 분들 중에는 어느 날 갑자기 재산세가 크게 오르거나, 상속세·증여세 기준이 예상보다 높게 산정되어 당황하는 경우가 많습니다. 그런데 더 답답한 것은 “이미 개별공시지가가 결정·공시되었으니 이제 어쩔 수 없다”는 말을 듣는 경우입니다.

이미 세금을 납부한 이후라도 개별공시지가 자체의 산정에 '명백한 오류'가 있었다면, 그 공시지가를 다시 정정하여 과다하게 납부한 세금이나 부담금을 환급받는 경우가 실제로 존재합니다.

특히 개별공시지가 의견제출이나 이의신청은 당해년도 가격을 조정해달라는 절차이지만, “개별공시지가 정정제도”는 최근 수년간 결정·공시된 가격 자체의 오류를 바로잡는 절차라는 점에서 차이가 큽니다. 실무에서는 최근 5년 이내 공시지가를 대상으로 정정이 이루어지는 경우가 많고, 실제로 토지특성 조사 오류나 표준지 선정 오류가 확인되어 공시지가가 크게 하향조정되는 사례도 적지 않습니다.

아래에서는 개별공시지가 정정제도가 무엇인지, 어떤 경우에 정정이 가능한지, 그리고 실제로 어떤 절차를 거쳐 진행되는지 차근차근 설명드리겠습니다.

1. 개별공시지가 정정제도

많은 분들이 “한번 결정된 행정처분은 절대 바꿀 수 없다”고 생각하시지만, 원래 행정청은 처분 당시부터 위법하거나 잘못된 처분이 있었다면, 특별한 법적 근거가 없어도 스스로 그 처분을 직권으로 취소하거나 정정할 수 있습니다. 이를 보통 “직권취소”라고 하고, 개별공시지가도 행정처분이므로 역시 마찬가지라 할 수 있습니다.

개별공시지가는 토지에 대한 단순 참고가격이 아니라 세금, 각종 부담금, 개발부담금, 상속·증여세 등의 산정기준이 되는 매우 중요한 행정처분입니다. 그렇기 때문에 잘못 산정된 가격을 그대로 유지하는 것은 국민 재산권에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 그래서「부동산가격공시에 관한 법률」에서는 개별공시지가의 오류를 바로잡기 위한 “직권정정” 제도를 별도로 두고 있습니다.

즉, 시·군·구청이 개별공시지가에 위산, 오기, 표준지 선정 오류, 토지특성 조사 오류 등 명백한 잘못이 있음을 발견하면 스스로 정정할 수 있도록 한 것입니다. 그러나 시군구청이 스스로 명백한 잘못을 일일이 조사하여 정정하는 경우는 드물고, 실제로는 토지주가 민원을 제기하고, 정보공개청구를 통해 산정자료를 확보한 뒤 오류를 발견하여 정정으로 이어지는 경우가 많습니다.

2. 개별공시지가 정정제도의 취지

토지의 개별공시지가는 단순한 숫자나 참고가격이 아닙니다. 그 숫자 하나 때문에 재산세가 달라지고, 건강보험료가 달라지고, 상속세와 증여세가 달라지며, 토지보상금이나 각종 부담금에도 영향을 미치게 됩니다. 즉 개별공시지가는 국민의 재산권과 직접 연결되는 행정처분입니다.

그런데 만약 토지특성을 잘못 조사했거나, 비교표준지를 잘못 선정했거나, 토지이용상황을 틀리게 반영했다면 어떻게 될까요? 실제 가치보다 지나치게 높은 공시지가가 결정될 수 있고, 그 결과 세금도 과다하게 부과될 수 있습니다.
예를 들어 실제로는 도로접면이 불량한 임야인데 일반 대지 수준으로 평가되거나, 자연녹지지역인데 주거지역 수준으로 조사되었다면 세금 차이는 상당히 커질 수 있습니다.

따라서 행정청이 스스로 오류를 시정하도록 한 개별공시지가 정정제도는 단순 행정편의가 아니라, 국민 재산권 보호와 법치행정 실현을 위한 중요한 제도라고 볼 수 있습니다.

3. 개별공시지가 정정사유

상담을 하다 보면 많은 분들이 “옆 토지보다 비싸다”, “생각보다 너무 높다”는 이유만으로 곧바로 정정이 가능하다고 생각하시는 경우가 있습니다. 하지만 단순히 높다고 느끼는 것만으로 바로 정정되는 것은 아닙니다. 개별공시지가 가격이 정정이 인정되기 위해서는 개별공시지가 산정과정에 실제 오류나 하자가 명백히 존재해야 합니다.

대표적인 정정사유는 다음과 같습니다.

위산 또는 오기
표준지 선정의 착오
의견청취 및 공시절차 미이행
용도지역 조사 오류
토지특성 조사 오류
토지가격비준표 적용 오류
도로접면 상태 오인
지형지세 조사 오류
토지이용상황 조사 오류 등

그런데 문제는 이러한 오류를 확인하기 어렵다는 점입니다. 예를 들어 토지특성 조사표에는 도로조건, 형상, 방위, 고저, 이용상황, 용도지역 등이 기재되는데, 이 중 하나만 잘못 조사되어도 가격배율이 크게 달라지고 개별공시지가가 달라질 수 있습니다.

실제로는 맹지에 가까운 토지인데 “광대소각” 수준의 도로접면 조건으로 조사되거나, 임야인데 사실상 대지 수준으로 조사되는 사례도 존재합니다. 그래서 개별공시지가 정정을 검토하려면 단순히 공시가격만 보는 것이 아니라, 반드시 개별공시지가 산정조서와 토지특성 조사내역을 확보하여 분석해야 합니다. 이 때문에 실무에서는 먼저 정보공개청구를 진행한 뒤, 표준지 선정과 토지특성 조사가 적정했는지 검토하는 절차가 매우 중요합니다.

특히 아래와 같은 경우에는 실제로 오류가 자주 발견됩니다.

도로접면 상태를 잘못 조사한 경우
토지이용상황을 실제와 다르게 반영한 경우
연도별 공시지가 상승률이 비정상적으로 급등한 경우
용도지역을 잘못 반영한 경우
임야를 대지 수준으로 평가한 경우
토지가격비준표 배율을 잘못 적용한 경우

정정사유에 관해 또 하나 중요한 점은 “명백성”에 대한 오해입니다. 행정청에서는 종종 “오류가 명백하지 않다”는 이유로 정정을 거부하는 경우가 있는데, 실제로는 정정사유 자체가 존재하면 되고, 반드시 누가 봐도 명백한 수준이어야만 정정 가능한 것은 아닙니다. 토지특성 조사에 잘못이 있고, 그로 인해 가격 산정에 영향을 미쳤다면 그것만으로도 정정 필요성이 인정될 수 있습니다. 실제 사례에서는 2종 일반주거지역 내 임야임에도 불구하고 사실상 대지 수준으로 잘못 평가되어 공시지가가 과도하게 산정되었다가 큰 폭으로 하향조정된 사례도 존재합니다.

4. 개별공시지가 정정절차 (심의와 정정공고)

개별공시지가를 정정하려면 단순 민원만 제기한다고 끝나는 것은 아닙니다. 보통은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
먼저 정보공개청구를 통해 개별공시지가 산정조서, 비교표준지 선정자료, 토지특성 조사자료 등을 확보합니다.
그 다음 실제 현황과 비교하여 어떤 부분이 잘못 조사되었는지 분석하게 됩니다. 예를 들어 실제 토지가 임야인데 대지 수준으로 조사되었는지, 도로조건이 잘못 반영되었는지, 용도지역이 틀리게 적용되었는지 등을 검토하게 됩니다.

이후 정정요청 민원 또는 의견서를 제출하면, 시·군·구청에서는 이를 검토하게 됩니다. 개별공시지가를 정정하려는 경우에는 원칙적으로 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 정정 여부를 결정하게 됩니다. 다만 단순 오기나 계산착오 같은 위산의 경우에는 별도 심의 없이 직권으로 바로 정정하기도 합니다.

그리고 실제로 정정 결정이 이루어지면 시·군·구청은 정정공고를 하고, 관할 세무서나 지방세 부서 등에 그 내용을 통보하게 됩니다. 그 결과 이미 납부한 세금이나 부담금에 대해서도 환급 문제가 검토될 수 있습니다.

다만 이러한 과정은 단순히 “공시지가가 비싸다”는 주장만으로 해결되는 것이 아니라, 실제 산정과정의 오류를 법적·기술적으로 분석해야 하는 작업이 필요합니다. 특히 표준지 선정, 토지특성 조사, 비준표 적용오류 등은 전문적인 검토가 필요한 영역이므로, 단순 민원만으로는 해결되지 않는 경우도 많습니다.

과거 공시지가 때문에 재산세·상속세·증여세 등을 과다하게 납부하셨거나, 토지특성 조사 오류가 의심되는 경우에는 개별공시지가 산정자료를 먼저 확인해보는 것이 매우 중요합니다.

정보공개청구부터 산정자료 분석, 정정민원 검토까지 실제 대응이 필요하신 경우에는 상담을 통해 구체적인 검토를 받아보시기 바랍니다.

토지의 개별 공시지가 검증 민원신청(의견서, 이의신청서)

cornerstone04 — Fri, 8 May 2026 13:32:25 +0900

지자체가 개별공시지가를 산정했다고 해서 그 가격이 곧바로 적정하다고 단정할 수는 없습니다. 실제로는 산정이 끝난 뒤에도 다시 검토하는 ‘검증’ 절차를 거치게 됩니다.

그런데 실무에서는 이 검증이 생략되는 경우가 적지 않습니다.

문제는 검증이 제대로 이루어지지 않으면 비교표준지 선정 오류, 토지특성 조사 오류, 가격균형의 불합리 등이 그대로 결정공시로 이어질 수 있다는 점입니다.

그래서 개별공시지가가 지나치게 높다고 판단되어 의견제출이나 이의신청을 하려는 경우에는 단순히 “가격이 높다”는 주장보과 함께 검증절차가 적법하게 이루어졌는지 살펴볼 필요가 있습니다.

개별공시지가 가격 조정에 있어 중요한 검증 제도에 대해 아래와 같이 안내드리니 참고하시기 바랍니다.

1. 개별공시지가 검증이란

개별공시지가의 검증이란, 시·군·구청장이 산정한 개별공시지가가 적정한지를 평가법인 등이 다시 검토하는 절차를 말합니다.

쉽게 말하면, 행정청이 먼저 가격을 산정한 뒤 그 가격이 타당한지 외부 전문기관이 다시 확인하는 절차입니다. 그리고 이 과정에서 적정하다고 판단되는 가격, 즉 검증지가가 제시됩니다.

이 검증절차는 개별공시지가의 결정·공시에 있어서 원칙적으로 반드시 거쳐야 하는 내부절차입니다. 다만 모든 토지에 대해 항상 검증을 하는 것은 아닙니다.

법령상 일정한 경우에는 검증이 필요 없다고 인정하여 생략할 수 있습니다. 이 경우에는 지가 변동 상황 등을 고려하여, 개별토지의 지가변동률과 해당 토지가 속한 읍·면·동의 연평균 지가변동률의 차이가 작은 토지부터 순차적으로 선정하여 생략하게 됩니다.

그러나 아무 경우에나 검증을 생략할 수 있는 것은 아닙니다
.
특히 개발사업이 진행되거나, 용도지역 등이 변경되는 등 지가에 영향을 미치는 중요한 사정이 있는 경우에는 검증을 생략할 수 없습니다.

이런 경우 검증을 해야 함에도 불구하고 이를 생략했다면, 이는 단순한 행정 편의의 문제가 아니라 개별공시지가 결정공시 절차상 하자가 될 수 있습니다.

즉, 검증을 해야 하는데 하지 않았다면 개별공시지가 자체가 위법하거나 부당할 가능성이 커집니다. 실무상 검증을 생략할 수 없는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

토지가 택지개발사업, 정비사업, 산업단지개발사업 등에 편입된 경우
용도지역, 용도지구, 이용상황, 접면도로, 형상, 지세 등 지가에 영향을 미치는 주요 특성이 이전 공시일과 비교해 변경된 경우
비교표준지가 변경된 경우
개별공시지가 변동률이 비교표준지 공시지가 변동률보다 5%포인트 이상 차이 나는 경우
개별공시지가가 비교표준지 공시지가와 50% 이상 차이 나는 경우
비준표를 적용하지 않고 개별공시지가를 산정한 경우
시장·군수·구청장이 산정지가의 균형 유지를 위해 필요하다고 인정한 경우
공시기준일 이후 분할, 합병 등이 발생한 토지

따라서 개별공시지가 가격에 대한 의견제출이나 이의신청을 준비할 때는 먼저 검증이 생략된 사유가 적법한지부터 확인해 볼 필요가 있습니다.

2. 개별공시지가 검증절차가 필요한 이유

개별공시지가는 매년 전국의 방대한 토지를 대상으로 짧은 기간 안에 조사·산정됩니다.

현실적으로 보면 전국의 수많은 토지를 한꺼번에 신속하면서도 정확하게 조사하는 데는 한계가 있을 수밖에 없습니다. 토지 가격을 산정할 때는 단순히 숫자를 넣어 계산하는 것이 아닙니다.

예를 들어 다음과 같은 전문적 판단이 필요합니다.

어떤 표준지를 비교표준지로 선택할 것인지
대상 토지의 이용상황을 어떻게 판단할 것인지
도로조건이나 형상 등을 어떻게 반영할 것인지
인근 토지와의 가격균형이 적절한지

이러한 작업은 단순한 행정처리가 아니라 전문지식과 실무경험이 필요한 영역입니다. 따라서 지자체가 산정방식에 따라 가격을 산정했다고 하더라도, 그 자체만으로 가격의 적정성이 충분히 담보된다고 보기는 어렵습니다. 바로 이런 이유 때문에 산정된 가격이 타당한지 다시 점검하는 검증절차가 필요한 것입니다.

검증절차는 단순한 형식적 절차가 아니라, 개별공시지가가 과도하게 높거나 낮게 산정되는 것을 막기 위한 중요한 안전장치입니다.

3. 개별공시지가 검증 내용

개별공시지가의 산정지가 검증은 일반적으로 현지조사 없이 서류 중심으로 진행되는 경우가 많습니다. 보통 지자체가 산정한 전체 개별토지를 대상으로, 지가현황도면과 지가조사자료를 기준으로 검토하게 됩니다.

즉, 단순히 숫자만 확인하는 것이 아니라 산정 과정이 적정했는지 전반적으로 검토하는 절차입니다.
검증 과정에서는 주로 다음과 같은 사항이 확인됩니다.

비교표준지 선정의 적정성
개별토지 가격 산정의 적정성
개별토지가격과 표준지공시지가 사이의 균형 유지 여부
개별토지가격과 인근 유사토지 가격 사이의 균형 유지 여부
표준주택가격이나 개별주택가격 산정 시 반영된 토지특성과 일치하는지 여부
용도지역, 토지이용상황 등 주요 특성이 공부 내용과 일치하는지 여부

결국 검증은 “이 가격이 높다, 낮다”를 단순히 보는 것이 아니라, 개별공시지가 산정의 전 과정이 적법하고 타당한지 점검하는 절차라고 이해하시면 됩니다.

그래서 개별공시지가를 낮추기 위해서는 단순히 결과만 문제 삼기보다 산정과정 자체를 분석하는 것이 훨씬 중요합니다.

4. 검증 요청 민원

개별공시지가가 지나치게 높거나 낮다고 판단되면 의견제출 또는 이의신청을 할 수 있는데 이때도 검증절차가 이루어질 수 있습니다.

다만 일반적인 산정지가 검증과는 차이가 있습니다. 처음 산정 단계에서 이루어지는 검증은 전체 개별토지를 대상으로 하는 검토입니다. 반면, 의견제출이나 이의신청 과정에서 이루어지는 검증은 문제가 제기된 해당 토지에 한정하여 이루어집니다.

의견제출지가 검증이나 이의신청지가 검증은 특정 토지만을 집중적으로 보기 때문에, 산정지가 검증보다 훨씬 더 정밀하게 검토되는 경우가 많습니다.

그런데 실무상으로는 현지조사가 이루어지는 경우도 적지 않습니다.
따라서 개별공시지가가 부당하다고 판단된다면, 단순히 가격만 다투지 말고 검증 자체를 요청하는 것이 매우 효과적일 수 있습니다.

여기서 꼭 알아둘 점이 하나 있습니다.
처음 산정 단계에서 이루어지는 산정지가 검증은 일정한 경우 생략될 수 있는 반면에 의견제출지가 검증이나 이의신청지가 검증은 법상 반드시 해야 하는 절차는 아닙니다.즉, 임의절차입니다.
그래서 실제로 개별공시지가 조정을 원한다면, 의견제출서나 이의신청서에 단순한 가격 주장만 적는 것보다,
“검증절차를 이행해 달라”는 취지의 민원을 함께 제기하는 것이 훨씬 실효적입니다.

이 부분이 실제 조정 여부에 적지 않은 영향을 미치는 경우가 많습니다.

개별공시지가에 대해 의견을 제출하거나 이의신청을 했는데도 조정되지 않는 경우가 많습니다.

그 이유는 대부분 개별공시지가 산정과정과 직접 관련이 없는 주장만 제출하기 때문입니다.
예를 들어 단순히
“세금이 많이 나와서 부담된다.”
“가격이 너무 높다.”
이런 내용만으로는 조정 가능성이 높지 않습니다.
개별공시지가를 실제로 재조정받기 위해서는 반드시 먼저 산정과정이 적정했는지를 분석해야 합니다.

그리고 그 분석의 출발점은 정보공개청구를 통해 산정자료를 확보하는 것입니다.

보통 다음 자료를 확보하면 도움이 됩니다.

토지특성조사표
비교표준지 선정 자료
검증 결과 보고서
부동산평가위원회 심의 자료

이 자료들을 바탕으로 산정과정을 검토해야 실질적인 하향조정 가능성을 높일 수 있습니다.
개별공시지가 재조정, 검증 요청, 의견서 작성, 이의신청 준비 등에 도움이 필요하시면 언제든 상담 요청하시기 바랍니다.
감사합니다.

개별공시지가 이의신청 (토지의 개별공시지가 가격이 어떻게 산정되는지를 알아야)

cornerstone04 — Thu, 7 May 2026 23:27:30 +0900

개별공시지가가 예상보다 높게 산정되었다고 느껴질 때, 단순히 “가격이 너무 높다”는 의견이나 이의신청서를 제출하는 것만으로는 실제 조정까지 이어지기 쉽지 않습니다. 개별공시지가 하향조정을 위한 의견서나 이으신청서를 제출하려면, 먼저 개별공시지가가 어떤 방식으로 산정되고 어떤 절차를 거쳐 결정·공시되는지를 이해하는 것이 중요합니다.

개별공시지가는 행정청이 임의로 정하는 가격이 아닙니다. 법령과 지침에 따라 일정한 산정기준을 적용해 결정되기 때문에, 하향조정을 요청하려면 그 산정 과정에서 어떤 부분이 잘못되었는지를 짚어내는 것이 핵심입니다. 이에 개별공시지가의 산정방식과 결정 절차를 최대한 쉽게 안내하오니, 참고하시기 바랍니다.

1. 토지의 개별공시지가가 어떻게 산정되는지

토지의 개별공시지가를 결정·공시할 때에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 가진 표준지를 기준으로 삼습니다. 여기서 말하는 표준지는 이미 정부가 공시한 표준지 토지의 공시지가 가격이 있는 토지입니다.

개별공시지가는 쉽게 말해, 비교표준지의 가격을 기준으로 하여 대상 토지와 비교표준지 사이의 차이를 반영해 산정하는 방식입니다. 즉, 담당 공무원이 대상 토지의 현황을 조사한 다음, 비교표준지와 어떤 차이가 있는지를 토지가격비준표에 따라 계산하게 됩니다. 그리고 그 차이에 따른 가격배율을 비교표준지의 공시지가에 적용하여 개별공시지가가 산정됩니다.

예를 들어, 같은 지역 안에 있더라도 토지는 각각 조건이 다릅니다. 어떤 토지는 도로 접면이 좋고, 어떤 토지는 도로와의 접촉이 불리할 수 있습니다. 어떤 토지는 상업적 이용 가능성이 높고, 어떤 토지는 그렇지 않을 수 있습니다. 이처럼 개별공시지가는 아무런 근거 없이 정해지는 것이 아니라, 토지에 영향을 미치는 이른바 토지특성을 반영해 산정됩니다. 사실 개별공시지가 뿐만 아니라 실제 거래에 있어서도 이와 같은 토지특성을 반영하여 거래가격이 형성되는데, 흔히 '이 땅은 도로가 좋다', '이 토지는 지하철 역과 가까워서 좋다'고 하는데, 도로와의 접근성, 대중교통시설(지하철)과의 접근성이란 표현의 다름 아닙니다.

토지 개별공시지가 가격에 영향을 미치는 주요한 토지특성
토지의 형상과 면적
토지이용상황
도로조건
주변 환경
유해시설의 존재 여부
기타 이용가치에 영향을 주는 토지특성

실무상 이러한 내용은 토지특성조사표와 개별공시지가 결정조서 등에 반영됩니다. 따라서 개별공시지가가 높다고 판단되는 경우에는 먼저 대상 토지의 특성이 실제와 다르게 조사되었는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

2. 개별공시지가 가격은 표준지공시지가 가격과 균형을 유지해야 하므로, 균형이 유지되지 않을 경우 조정될 수 있습니다.

개별공시지가가 단순히 계산식에 맞게 산정되었다고 해서 곧바로 적정하다고 볼 수는 없습니다. 중요한 것은 산정된 가격이 비교표준지의 공시지가와 인근 표준지 공시지가와 균형을 이루고 있어야 한다는 점입니다. 여기서 말하는 “균형 유지”란, 대상 토지의 개별공시지가가 비교표준지에 비해 지나치게 높거나 지나치게 낮아서는 안 된다는 뜻입니다. 만약 산정된 가격이 비교표준지 또는 인근 유사 토지의 가격과 비교했을 때 현저하게 불균형하다면, 일반적으로 그 개별공시지가는 불합리하거나 위법한 산정으로 볼 가능성이 있습니다.

이와 같이 가격균형을 요구하는 이유는 분명합니다. 개별공시지가는 단순한 참고가격이 아니라, 실제로는 과세(재산세, 종합부동산세), 부담금( 종합부동산세 ), 토지행정 (국공유지 사용료 산정) 등 여러 분야에서 활용되어 국민의 재산권에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다. 즉, 개별공시지가의 균형은 지가의 안정성과 조세 형평성 확보를 위한 핵심 요소입니다.

실무적으로는 다음과 같은 경우 적정성 재검토가 필요합니다.

개별공시지가가 비교표준지 공시지가와 50% 이상 차이 나는 경우
개별공시지가의 변동률이 비교표준지 공시지가 변동률보다 5%포인트 이상 차이 나는 경우

이 경우에는 단순히 해당 비교표준지만 볼 것이 아니라, 다른 표준지를 기준으로 다시 비교해 볼 필요가 있습니다. 예를 들면, 어떤 토지의 산정지가가 1000원/㎡인데, 비교표준지의 가격이 2000원/㎡이라고 가정할 겨우에 산정지가는 비교표준지에 비해 50% 이상 차이가 발생합니다. 그렇다면 적정성을 다시 검토해야 하는데, 인근에 이용가치가 비슷한 다른 표준지가 1200원/㎡이라면, 그 표준지( 1200원/㎡ )를 기준으로 산정했을 때는 차이가 훨씬 줄어들 수 있습니다. 이 경우라면 처음에 선정한 2000원/㎡의 비교표준지가 과연 적절했는지 의문이 생기게 됩니다.

바로 이런 이유 때문에 개별공시지가 산정 시에는 하나의 표준지만 보는 것이 아니라 둘 이상의 표준지를 비교·검토하는 것이 매우 중요합니다.

또한 비교표준지 가격과 개별공시지가가 50% 이상 차이가 난다면, 애초에 그 비교표준지가 해당 토지와 유사한 이용가치를 가진 토지라고 보기 어렵다는 문제도 생깁니다. 개별공시지가 하향조정 의견서나 이의신청서를 작성할 때 이 부분은 매우 중요한 쟁점이 됩니다.

3. 개별공시지가의 구체적인 산정기준

개별공시지가는 산정 방식상 다음 그 가격은 대상 토지의 특성을 어떻게 조사했는지와 어떤 표준지를 비교표준지로 선정했는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

만약 지역마다, 담당 공무원마다, 또는 조사자마다 다른 기준을 적용한다면 같은 조건의 토지라도 가격이 달라질 수 있습니다. 이런 불공정을 막기 위해 국토교통부는 개별공시지가 조사산정지침을 두고 있습니다. 개별공시지가는 반드시 이 조사산정지침에 따라 조사·산정되어야 하는데, 이 지침은 단순한 내부 참고자료가 아닙니다. 법령의 위임 범위를 벗어나지 않는 한, 토지가격비준표와 함께 법률을 보충하는 기능을 가지는 기준으로서 효력을 갖습니다. 따라서 특별한 사정이 없는데도 조사산정지침과 다르게 산정된 개별공시지가는 위법하다고 판단될 가능성이 높습니다.

개별공시지가 하향조정을 위한 의견서나 이의신청을 준비할 때는 다음 사항을 반드시 검토해야 합니다.

개별공시지가 조정을 위한 검토사항
1. 대상 토지의 특성이 실제와 다르게 조사되었는지
2. 비교표준지 선정이 적절한지
3. 가격배율 산정에 누락이 없는지
4. 개별공시지가 조사산정지침에 위반된 부분이 있는지

4. 개별공시지가의 결정과 공시절차

시·군·구청이 개별공시지가를 산정했다고 해서 그 가격이 곧바로 적정하다고 보장되는 것은 아닙니다. 실제 행정 실무에서는 비교표준지의 선정의 잘못, 토지특성 조사의 잘못, 가격배율 일부 누락, 인근 토지와 지가불균형 등의 문제가 충분히 발생할 수 있습니다. 이 때문에 법은 개별공시지가의 적정성을 확보하기 위해 일정한 절차를 거치도록 하고 있습니다.

개별공시지가가 결정되기 전에는 산정지가에 대한 검증 - 토지소유자 및 이해관계인의 의견청취 - 시·군·구 부동산평가위원회의 심의의 절차를 거쳐 개별공시지가의 적정성을 담보하고 있습니다. 특히 토지소유자의 의견청취와 부동산평가위원회의 심의는 생략할 수 없습니다.

다만 검증은 일정한 경우 생략될 수 있습니다. 그런데 만약 검증 생략 사유가 없음에도 검증 절차를 거치지 않고 개별공시지가를 결정·공시했다면, 이는 절차상 하자가 될 수 있습니다. 이 경우 개별공시지가는 위법하여 취소 가능성이 높아질 수 있습니다. 그래서 개별공시지가에 대한 의견서를 제출할 때는 단순히 가격 문제만 볼 것이 아니라, 검증 절차가 적법하게 이루어졌는지도 함께 확인하는 것이 좋습니다. 이 같은 절차를 거친 후에 개별공시지가는 매년 결정공시됩낟.

5. 개별공시지가 가격의 조정을 위해서는 결정공시 후에 이의신청절차뿐만 아니라 결정공시 이전의 의견절차를 거칠 필요가 있습니다.

실무적으로 매우 중요한 점은, 최종 결정·공시 전에 예정가격 열람 절차가 있는데, 이 단계에서 예정가격이 적정가격보다 지나치게 높다고 판단되면, 결정공시 전에 미리 하향조정을 요청하는 의견서를 제출할 수 있습니다. 이의신청은 결정공시된 후이므로 명백한 오류가 아닌 이상, 재조정되기 어렵기 때문에 사전 의견절차를 거칠 필요가 있습니다.

의견서 제출이나 이의신청을 함에 있어 중요한 것은 단순히 “가격이 너무 높다.” 라고 주장하는 것은 자제하고, 개별공시지가 가격 산정방식에 맞게 그 미흡한 점 또는 오류를 지적하는 것이 효과적이고 설득력이 있을 것입니다. 즉, 개별공시지가 의견서나 이의신청서는 단순한 불만 제기가 아니라, 산정 과정의 구체적인 오류를 지적하는 문서여야 합니다.

개별공시지가는 한 번 높게 결정되면 세금, 부담금, 각종 공적 평가에 계속 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 예정가격 열람 단계에서부터 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하고, 개별공시지가 산정오류를 구체적으로 확인해야 합니다.

개별공시지가 제도에 대한 이해가 필요하시거나, 하향조정 취지의 의견서 작성, 비교표준지의 적정성 검토, 토지특성조사, 분석 등에 도움이 필요하시면 언제든지 상담을 요청하시기 바랍니다.

토지의 개별공시지가의 활용 및 적용

cornerstone04 — Wed, 6 May 2026 20:21:50 +0900

개별공시지가, 단순한 토지의 가격이 아닙니다. 세금·부담금·재산권에 직접 연결되는 중요한 기준가격입니다
토지를 가지고 계신 분들이라면 한 번쯤 “개별공시지가가 도대체 뭔가요?”, “왜 매년 오르거나 내리나요?”, “세금이 너무 많이 나오는데 이 가격이 맞는 건가요?”라는 궁금증을 가지게 됩니다.
개별공시지가는 단순히 참고용 숫자가 아니고, 국세·지방세·부담금 산정의 기준이 되고, 경우에 따라 재산권에 직접 영향을 미치는 중요한 행정 및 과세에 있어 기준이 되는 부동산 가격입니다.
이번 글에서는 개별공시지가의 의미, 어디에 활용되는지, 어떻게 산정되는지, 얼마나 구속력이 있는지, 그리고 가격이 지나치게 높거나 낮게 결정된 경우 어떻게 대응해야 하는지를 쉽게 정리해드립니다.
1. 개별공시지가란 무엇인가
개별공시지가는 시장·군수·구청장이 국세, 지방세 등 각종 세금 부과와 법령상 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 법정 절차를 거쳐 결정·공시하는 토지가격입니다. 쉽게 말하면, 정부가 직접 조사하여 정한 각 토지의 1㎡당 가격이라고 이해하시면 됩니다.
가격의 산정기준이 되는 공시기준일은 매년 1월 1일입니다. 즉, 해당 연도 1월 1일 현재의 토지가격을 기준으로 정합니다. 전국 대부분의 개인 소유 토지는 과세 등을 위해 개별공시지가가 산정되어 공시됩니다.
2. 개별공시지가는 언제 공시될까?
개별공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 하여, 여기에 토지가격비준표를 적용해 산정한 뒤 심의 절차 등을 거쳐 매년 5월 말경 결정·공시됩니다. 또한 해당 연도 1월 1일부터 6월 30일까지 토지의 분할, 합병 등 지적사항 변동이 있는 경우에는, 7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일까지 별도로 결정·공시합니다.
즉, 개별공시지가는 매년 조사·산정되기 때문에 최근의 지가 변동 흐름을 파악하는 참고자료로도 활용할 수 있습니다.
3. 개별공시지가는 어디에 활용될까?
개별공시지가는 다음과 같은 분야(주로 행정 또는 과세 분야)에서 실제로 사용됩니다.
개별공시지가 활용범위(적용범위)

국세 지방세 각종 부담금 개발 관련 부담금 토지 관련 행정정책 법령이 정한 각종 지가산정 기준

즉, 토지정책 집행의 가장 기초가 되는 가격이라고 볼 수 있습니다.
4. 개별공시지가 조회는 어디서 하나요?
토지의 개별공시지가는 부동산공시가격 알리미에서 지번만 입력하면 쉽게 확인할 수 있습니다. 해당 사이트에서는 연도별로 1㎡당 개별공시지가를 확인할 수 있습니다. 다만 여기서 중요한 점이 있습니다. 조회는 가능하지만 산정과정은 확인되지 않습니다
즉, 가격은 확인할 수 있지만 왜 그 가격이 나왔는지, 어떤 표준지가 비교대상으로 선정되었는지, 토지특성이 어떻게 조사되었는지 이런 산정 과정은 공개되지 않습니다.
따라서 개별공시지가 재조정을 효과적으로 하기 위한 의견 제출이나 이의신청을 하려면 정보공개청구가 반드시 필요합니다. 토지의 개별공시지가 가격이 어떻게 산정되었는지를 모르면서 단순히 가격이 높아 불합리하다는 읍소식의 주장은 반영되기 어려운 것이 현실입니다.
5. 개별공시지가가 정말 객관적이고 합리적인가?
개별공시지가는 토지 관련 세금과 부담금의 직접적인 기준이 됩니다. 따라서 그 적정성은 단순한 행정문제가 아니라, 헌법상 보장되는 국민의 재산권과 직결되는 문제 니다.
만약 개별공시지가가 불합리한 산정방식에 기초하거나 자의적으로 높거나 낮게 정해지면 결국 과도한 세금, 불공정한 부담금, 조세저항 ,재산권 침해 문제로 이어질 수 있습니다.
6. 개별공시지가는 어떻게 산정되나?
개별공시지가는 크게 다음 요소로 구성됩니다.
개별공시지가 산정요소
= 토지특성 조사 +비교표준지 선정 + 토지가격비준표 적용 + 토지특성 간 가격배율 반영

과세의 적정성은 결국 산정방식 자체가 합리적인지에 달려 있습니다

가장 중요한 것은 비교표준지 선정입니다. 표준지 공시지가나 토지가격비준표 자체는 정부가 엄격한 절차에 따라 관리합니다. 하지만 현실적으로 문제가 있습니다.. 전국의 표준지 수는 전체 개별 필지의 2%에도 미치지 못합니다. 이 말은 곧, 비교표준지를 고를 수 있는 폭이 매우 좁다는 뜻입니다. 만약 담당 공무원이 비교표준지를 잘못 선정하면,적용되는 표준지 공시지가 자체가 달라지고 결국 개별공시지가도 잘못 산정될 수 있습니다.

토지가격비준표 역시 일정한 한계가 있기 때문에, 개별공시지가 산정에서 가장 중요한 기본요건은 적정한 비교표준지의 선정이라 할 수 있습니다.

7. 개별공시지가가 적정가격보다 과다하게 또는 과소하게 산정될 수 있는지?
매년 전국의 방대한 토지를 한꺼번에 조사해야 하다 보니 현실적으로 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

비교표준지를 잘못 선정하는 경우
토지특성을 잘못 조사하는 경우
인근 지가와 균형이 맞지 않는 경우

즉, 지자체가 산정했다는 사실만으로 반드시 적정하다고 볼 수는 없습니다 결국 개별공시지가의 적정성은 다음에 달려 있습니다. 적정성 판단 핵심은 적정한 비교표준지 선정, 정확한 토지특성, 조사인근 토지와의 균형 유지이고, 이를 확인하려면 산정의 적정성에 대한 분석이 필요합니다.

8. 개별공시지가를 토지거래 기준으로 써도 될까?
개별공시지가는 토지가격의 하나이기 때문에 실제 거래에서 참고되는 경우가 있습니다. 특히 거래가 드문 외곽 산지에서는 “개별공시지가의 몇 배” 라는 방식으로 거래가격을 이야기하는 경우도 있습니다. 하지만 여기서 반드시 주의해야 합니다. 개별공시지가는 거래가격 그 자체가 아닙니다. 개별공시지가는 과세, 토지정책부담금 산정 을 위한 정책적 성격의 가격입니다.따라서 거래가격의 절대적인 기준은 아닙니다

참고로, 자연림 토지가 잘못 조사되어 공업용 토지로 정정되면서 실제보다 훨씬 높은 개별공시지가가 결정된 사례가 있었습니다. 이를 믿고 담보가치가 충분하다고 생각하여 근저당권을 설정하고 물품을 추가 공급했다가 손해가 발생했습니다. 그런데 대법원은 이렇게 판단했습니다.

개별공시지가를 믿고 거래했다고 단정하기 어렵고 개별공시지가는 실제 거래가액이나 담보가치를 보장하지 않으며, 조세·부담금 산정 목적을 넘어서는 보호범위까지 인정되지 않는다고 보았습니다.

즉, 개별공시지가는 어디까지나 정책 목적을 위한 가격이며 거래의 참고자료일 뿐 이라는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.

9. 개별공시지가가 지나치게 높거나 낮다면 어떻게 해야 할까?
개별공시지가는 국민의 권리·의무 또는 법률상 이익에 직접 영향을 미칩니다. 따라서 법적으로는 행정처분에 해당합니다. 즉, 개별공시지가가 지나치게 높거나 낮게 결정되었다면 다음과 같은 대응이 가능합니다.
대응 방법

의견 제출
이의신청
행정심판 제기 (또는 행정소송)

왜 의견이나 이의신청이 잘 받아들여지지 않을까?
많은 경우 이렇게 주장합니다. “세금이 너무 많이 나옵니다.” “가격이 너무 높습니다.” “낮춰 주세요.”

하지만 이런 주장만으로는 반영되기 어렵습니다. 그 이유는 개별공시지가는 담당공무원의 임의로 지가를 산정하는게 아니라, 토지특성 조사,비교표준지 선정,토지가격비준표 적용,가격배율 조정 등의 산정과정을 거치기 때문입니다. 즉, 가격이 높다거나 불리하다는 주장만으로는 부족합니다

가장 먼저 해야 할 일은 정보공개청구입니다 개별공시지가가 적정한지 확인하려면 먼저 개별공시지가 산정조서와 토지특성조사표의 가격배율을 반드시 확인해야 합니다. 왜냐하면, 어떻게 산정되었는지를 알아야 조정 가능성을 검토할 수 있기 때문입니다

개별공시지가 재조정을 위한 의견 및 이의신청에 있어 가장 중요한 것은 “공시지가가 얼마인가”보다 “왜 그렇게 산정되었는가”입니다. 개별공시지가가 지나치게 높거나 낮다고 느껴진다면, 막연하게 조정 요청을 하기보다는 산정과정을 먼저 확인하는 것이 가장 중요합니다.

개별공시지가가 너무 높게 산정되어 세금이나 부담금이 과도하게 부과된 경우, 의견제출, 이의신청, 행정심판을 준비하는 경우에 행정적 조력이 필요하시면 상담요청하시기 바랍니다.